在房地产特殊资产项目风险处置与实施盘活过程中，成本管控是保障委托方投资利益、实现项目开发价值最大化的至关重要环节，它不仅关系到项目的盈利能力和市场竞争力，还直接影响到项目的可持续开发、委托方的投资清偿率与回报率。如何在保障项目顺利推进的前提下，实现成本有效控制，是项目代管的重要目标之一。本文以瑞联资信参与代管的某住宅类特殊资产项目为例，从代管角度探讨项目成本管控的实施要点

　　瑞联资信参与代管的某住宅项目总建筑面积约35万平方米，住宅为主、搭配部分底商及配套公共设施。本项目由项目方继续负责开发管理，投资人委托瑞联资信作为代管方派驻4人进行开发管理，主要涉及成本、工程、招采、销售及财务等多个维度管理。

　　由于地产行业目前已进入大调整时代，项目方集团暴雷导致本项目陷入、施工放缓、销售受阻等困境。委托方在通过新增投放资金化解存量困难，项目得以延续开发，项目续建成本管控、保障项目顺利竣备，通过现楼销售带动市场购置信心、实现项目销售拉动，成为后续投放与管控的核心动作。而其中，成本的管控尤为重要。

　　目标成本编制不仅是成本控制的核心工具，更是贯穿项目全周期、平衡品质与利润的战略性管理手段，通过科学的预算编制、动态的成本监控和严格的执行管理，确保项目成本不超支，从而保障项目的投资安全。

　　瑞联代管团队进场后对当地市场进行调研，结合政府政策、规划设计及成本水平等，对标的项目进行详细的成本测算。这一阶段的成本预测将直接影响后续的投资决策，因此必须确保数据的准确性和合理性。

　　需对本地成本水平进行摸排，尽量多地收集同类项目成本数据，结合市场行情，合理预估主材、人工、机械等价格波动。深入了解项目方的成本管理模式，预留合理的设计变更、方案提升等成本空间。

　　以本项目为例，该项目的项目方为属地化私企，操盘能力较弱，瑞联代管团队进场后，通过与建设单位的深入交流，了解到该企业的成本管理中并无目标成本概念，从无到有这一阶段便成了成本管控的一个难点。

　　代管团队完成项目目标成本的初步测算后，与建设方进行逐项确认，针对争议项，及时进行市场深度调研、询价并完成多方论证确认，确保各方对目标成本达成一致意见，作为后续执行成本管控的标准文件。

　　代管团队进场后，从项目前期设计、招标、施工到后期竣工结算，建立全流程成本管控机制，采用信息化管理工具实时跟踪成本数据，以应对市场环境、政策变化、标准调整等因素引起的成本波动。

　　动态成本具有实时性、前瞻性，代管团队对成本数据进行动态更新，对比分析目标成本与实际发生成本差异。通过数据分析预测潜在成本风险，针对超支部分，分析原因制定纠偏措施，并及时向委托方汇报，避免信息滞后带来的决策失误。

　　代管团队对项目方拟签约的供应方信息进行深入挖掘，通过企业信息查询系统工具，摸排供应方股权关系、经营状况、诉讼风险等信息，考察供应方单位的履约能力和价格竞争力，如存在风险因素，及时向委托方汇报揭露。

　　工程成本是建设成本的重要组成，代管团队对每一笔资金支出进行严格把关，遵循履约合同条款，复核实际形象进度，落实现行资金计划，保持与委托方信息同步。

　　目前，多数特殊资产项目均存在资金缺口问题，须结合项目实际情况，以多方商议通过审批的资金计划为基础，合理配置可用资金（如开发贷、监管资金等），以及结合工抵房、销售资金返投等，多手段组合灵活配合、尽可能保障工程顺利推进、项目按期交付竣备。

　　项目每一个阶段代管团队对期间成本管控进行复盘，分析超支或节约的原因，建立经验数据库，为项目后续管控提供可行性参考。

　　瑞联资信作为特殊资产项目专业代管机构，依托资深的行业团队和智能化管理系统，构建全流程成本管控体系。通过精细化目标成本编制、动态化成本监测及标准化执行机制，实现项目全周期成本穿透式管理。在确保项目建设品质与工期目标的同时，精准实施成本管控措施，形成事前预警-事中纠偏-事后评估的闭环管理链条，实现成本的有效控制，切实保障委托方投资权益、实现项目顺利风险化解与盘活k8凯发官网